
die Veränderung in Berlin, wo die Leerstandsquote im Einzel-
handel auf 13,4 Prozent angestiegen ist und Spitzenmieten
2021 um 5 Prozent zurückgingen. Der teuerste Standort für
innerstädtische Handelsimmobilien war München mit 2,9 Pro-
zent Nettoanfangsrendite. Die Renditen für Einkaufszentren
stiegen seit Beginn der Pandemie auf 5,3 Prozent netto, was
die Unsicherheit von Investitionen in diesem Segment reflek-
tiert. Zeitgleich war der Mietrückgang bei Einkaufszentren
stärker ausgeprägt als in den Innenstädten.
Gewerbeimmobilien international
Das Transaktionsvolumen an den europäischen Gewerbeim-
mobilienmärkten erholte sich 2021 nach dem deutlichen Ein-
bruch im Vorjahr wieder. 275 Mrd. Euro wurden europaweit
in gewerbliche Objekte investiert, das entspricht einem Anstieg
von 23 Prozent. Ein Drittel des europäischen Transaktions-
volumens entfiel auf Deutschland, gefolgt von Großbritannien
mit 24 Prozent, Frankreich mit 10 Prozent und den Niederlanden
mit 5 Prozent. Je ein Drittel des Transaktionsvolumens entfiel
auf Wohnportfolios und Büroimmobilien. Damit lag das
Segment Wohnen auf europäischer Ebene zum ersten Mal
gleichauf mit Büroimmobilien.
In Großbritannien wurde mit 67 Mrd. Euro das höchste Investi-
tionsvolumen seit 2015 erreicht. Das entspricht einer Steige-
rung um 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Zeit zwischen
dem Brexit-Referendum und dem tatsächlichen EU-Austritt
hat Investoren stark verunsichert, weil die Aus wirkungen des
Brexit auf den Arbeitsmarkt und die Nachfrage nach Gewerbe-
immobilien nur schwer absehbar waren. Deshalb stiegen die
Nettoanfangsrenditen für alle Immobilienarten deutlich an,
weil Investoren die Unsicherheit in ihren Renditeerwartungen
mit eingepreist haben. Am stärksten stiegen die Renditen in
regionalen Märkten und dort insbesondere bei Einzelhandels-
objekten. 2021 lagen die Spitzenrenditen für Shopping-Center
in Großbritannien bei 7,5 Prozent. Spitzenbüroimmobilien in
der Londoner City erreichten 2021 erstmals wieder das Rendi-
teniveau von 3,5 Prozent netto, das zuletzt 2015 verzeichnet
wurde.
In Frankreich wurden 2021 27 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien
und Wohnportfolios investiert, was einem Rückgang um
18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Rückgang
erklärt sich durch das sehr selektive Verhalten von Investoren
im Bürosegment, das in Frankreich die wichtigste Nutzungsart
am Gewerbeimmobilienmarkt darstellt. Durch die strengen
Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung standen Büroimmobi-
lien mehrere Wochen leer, und die Nutzer haben begonnen,
ihre Flächenanforderungen zu reduzieren. In der Folge sind die
Spitzenmieten in der Pariser Innenstadt um 3 Prozent im
Jahresvergleich gesunken. Die Mieten für Geschäftshäuser
sind in Frankreich 2021 um 16 Prozent gesunken, bei Shopping-
Centern betrug der Mietrückgang 4 Prozent. Die Nettoanfangs-
renditen lagen unverändert bei 3,2 Prozent bei Geschäfts-
häusern und stiegen bei Shopping-Centern auf 4,8 Prozent.
In den Niederlanden ging das Transaktionsvolumen im Vergleich
zum Vorjahr um 26 Prozent auf 14 Mrd. Euro zurück. Dies ist
auf staatliche Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt zurück-
führen, die bewirkten, dass die Investoren in gewerbliche
Wohnimmobilienportfolios deutlich zurückhaltender agierten.
Das Renditeniveau blieb unverändert bei 3,1 Prozent netto für
Büroimmobilien in Amsterdam und 3,4 Prozent im Durchschnitt
aller niederländischen Metropolen. Die Büromieten blieben
unverändert im Vergleich zum Vorjahr. Die Einzelhandelsmieten
waren auch in den Niederlanden rückläufig mit 6 Prozent
Mietrückgang bei Geschäftshäusern und 10 Prozent Mietrück-
gang bei Einkaufszentren.
In Spanien erholte sich das Transaktionsvolumen auf knapp
11,3 Mrd. Euro; das ist ein Plus von 27 Prozent im Vergleich
zum Vorjahr. Das Interesse von Investoren an Spitzenbüroim-
mobilien in den spanischen Metropolen war so groß, dass die
Nettoanfangsrenditen in Madrid und Barcelona jeweils um
10 Basispunkte nachgaben. So lag die Nettoanfangsrendite
für Büroimmobilien in Madrid bei 3,1 Prozent und in Barcelona
bei 3,2 Prozent. In beiden Metropolen sind die Leerstandsquoten
leicht gestiegen und die Bürospitzenmieten sanken 2021 um
durchschnittlich 3 Prozent. Der Mietrückgang für Shopping-
Center war mit 5 Prozent im europäischen Vergleich relativ
moderat, weil diese nach der Lockerung der Ausgangsbeschrän-
kungen rasch wieder gut besucht wurden. Die Renditen für
Geschäftshäuser waren 2021 stabil bei 3,4 Prozent, während
die Nettoanfangsrenditen für Shopping-Center auf 5,3 Pro-
zent stiegen.
In den USA wurden bis Ende des dritten Quartals 2021 Gewer-
beimmobilien und Wohnportfolios im Wert von 582 Mrd. USD
verkauft, was im Jahresvergleich ein Plus von 39 Prozent
bedeutet. Die gefragteste Anlageklasse waren Multifamily
Apartments, die fast 40 Prozent des Investitionsvolumens aus-
machten. Zweitstärkste Anlageklasse waren Logistikimmobi-
lien mit 23 Prozent Marktanteil, gefolgt von Büroimmobilien
mit 19 Prozent Marktanteil.
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MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EGGESCHÄFTSBERICHT 2021
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